定期借家や賃貸経営・賃貸不動産管理のことなら大阪府の美山不動産総合事務所まで。

『再契約型』定期借家契約で安心の賃貸経営運営代行を行っています。

　平成12年の3月1日に定期借家権が施行されました。しかし、全国の不動産業者において、定期借家権はほとんど使われておりません。オーナー様にとって有利で、リスクヘッジができる定期借家権を使わないということは、やはりプロパティマネジメントの発想の欠如であると思わざるを得ません。
弊社の管理物件は基本的に定期借家契約です。定期借家権であれば、不良入居者を排除しやすく、そのことで、いい環境のマンション・アパートになる可能性が高く、入居者様にとっても歓迎すべきことです。
従来の「普通借家権」では、たとえば、滞納をして開きなおる入居者様がいたら訴訟をして、明け渡しをするまで弁護士費用までいれると200〜300万円かかります。定期借家権であればそれを抑止できる可能性が高いといえると考えています。もちろん、定期借家権でやることによって、1円も家賃は下げませんし、その他の礼金収入も同じ条件でいたします。この方式で当社は普通に募集し、実績を残しています。

定期借家権成立の経緯・・・
平成11年7月30日、自民党・自由党・公明党の3党の議員の共同提案により、良質な賃貸住宅の供給促進と定期借家制度の導入を柱とした「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法案」が国会に提出されました。さらに、民主党の修正案を取り入れて、同年11月19日に、4党で衆議院建設委員会に修正提案を行い11月24日附帯決議を付し可決、11月25日衆議院で可決。12月7日衆議院国土・環境委員会で可決。同年12月9日参議院で可決・成立、平成12年3月1日より施行となりました。

　従来型の賃貸借契約は、基本的に戦前の昭和16年制定の借家法に基づいた仕組みのまま今日に至っているもので、特に、戦中戦後の住宅不足の時代において借家人保護の役割を果たす意味がありました。しかし、近年では正当事由制度による明渡し等において高額な立退き料等の問題が目立ち、借家市場の歪みが著しいものと認識されています。
これに対し、定期借家契約では、契約期間が満了すると、更新されることなく、確定的に契約が終了する（再契約は当然可能です）契約制度ですので、家賃、期間等が当事者の合意で自由に設定でき、貸主と借主の自由な選択によって調整される市場原理に則した新しいタイプの賃貸借契約といえます。
英米では、定期借家契約が一般的ですから、我が国の借家市場も国際標準（グローバルスタンダード）に対応した時代が到来することになります。

　貸主は従来型契約では、いったん借主に貸したら、明渡しを求めても正当事由がない限り、これに応じてもらえないことが多々ありましたが、定期借家では、期間満了の1年前から6ヶ月前までに事前通知を行い、契約期間が満了すれば明渡しを求められます。
借手は、自由な契約期間が借主との合意で選択できますから、いろんなバリエーションの賃貸住宅の中から、自らのライフステージ、ライフスタイルに見合ったものを選択できることとなります。
他にも、貸主・借主双方にとって多くのメリットがありますが、大きくは以上の点と言えるでしょう。

1. 不良入居者様は追い出せる。最低でも契約期間が終了すれば退去してもらえる。滞納をしがち、夜中に騒ぐ、ごみ出しのルールを守らない、又貸しする等、まわりに迷惑をかけトラブルの多い入居者様の再契約を拒否することができる。あたり前のことができるようになる。不良入居者様に限って、なぜか「正当事由借家」のことを知っているもの。開き直るものです。

2. 借り手（入居者様）の選択の幅が広がり、市場が広がる。今まではたとえば高齢者、年齢でいうと大体60歳以上には貸したくなかったが、新法で期間を限定すれば貸せる（マスコミの論調とは逆）。

3. 住みつかれて返してもらえないのではないか、という心配がなくなるので、安心して一戸建てやテラスハウス等の大型物件（永住型賃貸住宅）の供給ができる（大型物件は解約率も低い）。【鉄道の駅より離れているなど、いままで賃貸住宅経営を躊躇していた土地に大型物件の供給を企画し、安定収入を図ることができる。大型物件であれば、駐車場を2台取るなどの工夫で充分集客力を高められる】

4. ・転勤、介護等の理由がなくても、たとえば将来、子供が結婚したときのために、この家（部屋）をそれまでの間、5年間だけ貸すということができる（旧法では転勤や介護等の時のみ「定期」借家が認められている）。
   ・老齢の方が一人では今の自宅は大きすぎるので、人に貸して家賃収入を得て介護付きのマンションに住みたい(相続が発生したら入居者様に退去してもらい、売却して財産分けするなりして欲しい)等、今まで容易に賃貸に出せなかった（こちらの都合で退去してもらえなかった）物件を供給できる。

5. 中途解約不可で長期で契約すれば、長期の収入が確定する(長期で必ず貸さなければならないという点ではデメリット？ 途中で転換ができない)。

6. 将来の建替え時に立ち退きが容易になる。

1. 優良な入居者様にとっては、物件の環境が良くなり歓迎。住むまではどういう人が隣近所に住んでいるかわからない。隣が出て行かなければ、我慢するか、こちらが引越しするかしか無かったが、不良入居者様はいなくなるので環境が改善する。

2. オーナー様側の2.の裏返しで、今まで貸してもらえなかった層が借りることができる。賃料の一括前払い等あれば、連帯保証人もいらなくなるかもしれない。

3. 上記の2.に関連して、老年になってからも一般の賃貸住宅に入ることができる可能性が高まることは、大変安心なこと。【持ち家を買う理由の大きなものとして、一生賃貸住宅では老年になったときに不安だ、というのがある】

4. いままであまり無かった永住型タイプの一戸建て等の大型物件が市場に多く見られるようになり、選択の幅が広がる。無理して建て売り分譲住宅や分譲マンションを買う必要が無くなる。【「持ち家信仰」は依然として根強いものの、一時代前に比べれば低下してきており、良質な賃貸住宅があれば買う必要は無いと考える層は増える傾向にある。長男、長女の時代にあって、「所有権」は親から自動的に授かる仕組みになっており、それより勤務先との距離での判断とか、自分のライフプランや趣向に合わせた住宅探しをする傾向にある】

5. オーナー様側の5.の裏返しで、優良な賃貸住宅が多く供給され、期間限定だが比較的安く借りられる。

6. 期間限定物件（非再契約型）なら家賃が安くなり、礼金等の契約金が減額する。よって、気軽に賃貸住宅を移ることができる。

　平成12年の3月1日より定期借家権が施行となりましたが、実際には日本賃貸住宅管理業協会（ＪＰＭ）の会員アンケートでもまだ全体の４％程度のシェアしかありません。市場全体で言えば、　　　続きを読む...